【図解で理解】自宅を売ったときの「3000万円控除」をわかりやすく解説
はじめに
自宅（居住用財産）を売ったときに利用できる 「3000万円の特別控除」 は、
不動産売却で最もインパクトの大きい節税制度です。
「難しそう…」と思われがちですが、仕組みはとてもシンプル。
本記事では図解イメージを使って、初心者でも理解できるように解説します。
3000万円控除とは？
3000万円控除の基本
- 自宅を売って利益（譲渡所得）が出ても、
最大3000万円まで利益が“なかったことになる”制度 - 所得税・住民税がほぼゼロになる強力な節税
まずは「譲渡所得」の計算式を理解しよう
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
売却価格（例：4,000万円）
↓
┌────────────────────┐
│ 取得費（購入時の価格＋仲介手数料など）
│（例：2,500万円）
└────────────────────┘
↓
┌───────────────────┐
│ 譲渡費用（売るためにかかった費用）
│（例：仲介手数料120万円など）
└───────────────────┘
↓
譲渡所得（利益）＝約1,380万円
この「利益」から3000万円を控除する！
利益：1,380万円
控除：▲3,000万円
—————————————
課税される金額：0円！
つまりこのケースでは 税金は一切かからない。
よくある疑問1：利益が3000万円を超えたら？
利益：4,500万円
控除：▲3,000万円
—————————————
課税対象：1,500万円
1,500万円に対して所得税・住民税がかかります。
よくある疑問2：3000万円丸ごともらえるの？
→ もらえません。
あくまで 税金の計算上「利益を3000万円減らせる」制度。
【重要】この制度が使える条件
- 自分が住んでいた家であること（空き家でも「一定期間内に住んでいた」ならOK）
- 住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
- 親子・夫婦など特殊な関係者への売却ではないこと
- 過去に同制度を利用していないこと（原則1回のみ。2回目は不可）
- 居住用としての実態があること
よくある落とし穴
落とし穴1：古い家で取得費がわからない
→ 取得費がわからないと 「5％ルール」 が適用されて利益が大きくなり、控除が必須になる。
落とし穴2：相続した家でも使えるが条件がある
→ 相続空き家特例と併用できないケースも。
落とし穴3：賃貸に出した期間がある
→ 全期間OKになるわけではない。要注意。
3000万円控除が最強と言われる理由
税率が高いため、節税効果が圧倒的です！
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興税：0.315％
合計：20.315％
利益が3000万円だと…
3000万円 × 20.315％ ＝ 約609万円の節税！
【超重要】あえて3000万円控除を使わないケースがある
- 住宅ローン控除との併用ができない
- 買い替え特例と同時利用できない
- 長期譲渡・短期譲渡の税率が変わるケースも
不動産売却は税制選択を誤ると100万円単位の損になるため、
事前相談が必須です。
3000万円控除は「知らなきゃ損する最強の制度」
- 利益が出ても 最大3000万円まで非課税
- 一般的な住宅売却ではほぼ必須
- 条件・使い方を間違えると損をする
- 相続・空き家などは特に要注意
税金の話は複雑ですが、
「利益を3000万円まで消してくれる魔法の制度」 と覚えてください。
不動産をご売却検討の方必見！
- 住み替えにともなう自宅の売却を考えている
- 相続した不動産の扱いに悩んでいる
- 空き家になっている実家・自宅がある
- 将来の相続に備えて早めに売却しておきたい
- 実家を相続したが使う予定がない
- 老後に備えて資産の整理を始めたい
- 片付け・遺品整理も含めてまとめて相談したい
不動産のご売却を検討されている方にとって有益な情報を
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