【徹底解説】不動産売却の全体の流れ（初心者向け）
目次
はじめに
不動産売却は一生のうちに何度も経験することではありません。
そのため、多くの人が不安や疑問を抱えたままスタートしてしまいます。
この記事では、完全初心者でも「何をすれば良いか」「どんな順番で進むか」が一目で分かるよう、売却全体の流れを整理して解説します。
不動産売却の全体の流れ（7ステップ）
以下が売却活動の全体像です。
- 事前準備
- 価格査定
- 媒介契約の締結
- 販売活動
- 買主との交渉
- 売買契約の締結
- 引渡し・決済
STEP1：事前準備（売却成功の9割を左右する）
売却前に確認しておく情報
- 市場相場
- ローン残債
- 売却希望時期
- 売却理由
- 名義や法的状況（相続・共有名義など）
高く売るために準備しておくこと
- 室内の簡易清掃
- 不用品の処分
- 境界・測量資料の確認
- 修繕記録や保証書の整理
STEP2：価格査定を受ける
査定には2種類ある
机上査定
住所・間取りなどの基本情報だけで算出する簡易査定。
訪問査定
室内や日当たり、傷み具合などを確認して行う精密査定。
よくある失敗
高額査定を出した会社だけを選ぶこと。
大切なのは「根拠がある査定かどうか」。
法外な金額をつける会社もあります。
しかしそのような会社に限って、いろいろと難癖をつけて
後から金額を下げていくことが多々あります。
STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約の種類
一般媒介
特徴
- 複数の不動産会社に同時依頼できる
- 売主の自由度は最大
- その反面、誰も本気にならないことが多い
実務上の問題点
- 「他社がやるだろう」という心理が働きやすい
- レインズ未登録のまま放置されるリスク
- 窓口が複数になり、情報が錯綜しやすい
向いている人
- 価格・問い合わせ状況を冷静にチェックできる
- 不動産売却の知識がある
- 各社の動きを自分で管理できる
専任媒介
特徴
- 依頼は1社のみ
- レインズ登録・定期報告が義務
- 自分で買主を見つけることも可能
実務上のメリット
- 責任の所在が明確
- レインズ登録が法的義務 → 囲い込みを牽制しやすい
- 定期報告で「放置」を防げる
注意点
- 囲い込み・空止めは理論上は起こり得る→ 売主側の監視が重要
専属専任媒介
特徴
- 売主の自由度が最も低い
- 自己発見取引すら不可
- 業者側の権限が非常に強い
実務上のリスク
- 親族に売る場合でも仲介手数料が発生する可能性
- 業者の動きが鈍くても乗り換えができない
- 売主が完全に「依存状態」になる
向いているケース
- 売却条件が極めて特殊
- 判断能力に不安がある高齢者
- 業者との強い信頼関係が既にある
地域性の重要性
地域特性を理解している“地元密着型”の会社は売却に強い場合が多い。
STEP4：販売活動（買主を探す）
主な販売方法
- SUUMO、athomeなどのポータルサイト掲載
- レインズ登録
- 店頭での紹介
- オープンハウス
- 周辺へのチラシ配布
売れ行きを左右する3つの要素
- 写真のクオリティ
- 掲載文章の魅力
- 内見時の印象（清潔・明るい・広い）
STEP5：買主との交渉
交渉の内容
- 価格
- 引渡し時期
- 設備の修繕
- 手付金の額
- 住宅ローン特約の条件
価格を下げる前に行うべき対応
- 引渡し時期の調整
- ハウスクリーニングの実施
- 家具の残置相談
STEP6：売買契約の締結
契約時に必要な書類
- 登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 間取り図・設計図
- 本人確認書類
- 設備表
- 物件状況報告書
手付金の受領
買主から売主へ手付金が支払われる重要なタイミングです。
STEP7：引渡し・決済（売却成立）
当日の流れ
- 残代金の受領
- 司法書士による所有権移転
- 抵当権抹消手続き
- 鍵の受け渡し
- 売主の引越し確認
注意点
売却にかかる期間の目安
一般的には 3〜6か月。
人気エリアほど短期で売れる傾向があります。
初心者がやりがちな失敗ポイント
- 高額査定だけで不動産会社を決める
- 室内を片づけないまま内見に臨む
- 市場とズレた売出価格を設定する
- 複数社を比較しない
- 税金や売却時期の検討不足
流れを理解すれば不動産売却は難しくない
不動産売却は、以下の7ステップでシンプルに進みます。
- 事前準備
- 査定
- 媒介契約
- 販売活動
- 交渉
- 契約
- 引渡し
不安を感じるポイントは必ず発生しますが、売却の流れさえ理解していれば迷わず判断できます。
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