初めての不動産売却：査定から引き渡しまでの全プロセスをわかりやすく解説
初めての不動産売却：全体の流れまとめ
不動産売却は、大きく「準備」「査定」「媒介契約」「販売活動」「売買契約」「引渡し」という6つの流れで進みます。
初心者がつまずきやすいのは「どこで判断すべきか」が不明確な点です。
- 売却の目的整理（住み替え・相続・資産整理など）
- 相場調査と査定依頼
- どの媒介契約を結ぶか選択
- 広告開始・内見対応
- 申込み→価格交渉→売買契約
- 引渡し準備（ローン完済、抵当権抹消、立会い等）
全体の流れを把握すると「今何をすべきか」が明確になります。
査定と媒介契約の違い：一般／専任／専属専任
査定は「物件がいくらで売れるのか」を確認する無料サービスで、媒介契約とは別物です。
実際に売却を依頼する際は、以下の3種類の媒介契約から選びます。
一般媒介契約
- 複数社へ同時に依頼可能
- 売主の自由度が高い
- ただし各社の本気度がやや下がる傾向
専任媒介契約
- 1社のみに依頼
- 報告義務あり、担当者が動きやすい
- レインズ登録は7日以内
専属専任媒介契約
- 専任よりさらに厳格
- 自分で買主を見つけても仲介会社を通す必要あり
- レインズ登録は5日以内、報告義務も強化
初心者には「専任媒介」がバランス良くおすすめです。
販売活動でやること：広告、レインズ、内見対応
販売活動では、不動産会社が次の施策を実施します。
広告
- SUUMO、ホームズ、アットホームなどのポータル掲載
- 写真撮影・間取り作成・キャッチコピー作成
レインズ登録
- 不動産会社間の情報共有ネットワーク
- 専任・専属専任では登録必須
内見対応
- 予約管理とスケジュール調整
- 室内の印象づくり（明るさ・匂い・清掃）
売却成功の鍵は「第一印象」です。写真の品質と内見対応が成約を大きく左右します。
内見で売れ行きが変わる！好印象チェックリスト
内見では短時間で判断されるため、演出が重要です。
好印象チェックリスト
- 室内を明るくする（全照明ON）
- 匂い対策（特にペット・タバコ）
- 玄関の印象づくり（最重要）
- 水回りを清潔に
- 生活感を減らす（収納は半分以下に）
- カーテンを開けて開放感を演出
- 室温にも気配り（夏は涼しく・冬は暖かく）
「買主が住む姿をイメージできる状態」をつくるのが目的です。
価格を下げるタイミングの判断基準
値下げは戦略的に行う必要があります。
以下のようなサインが出たら検討すべき時期です。
値下げを検討する基準
- 2～3週間広告を出しても反響（問い合わせ）が少ない
- 内見者は来るが申込みが入らない
- 近隣で類似物件が値下げし競争力が落ちた
- 相場より明らかに高い位置にある
逆に「反響はあるが申込みが出ない」場合は、室内の印象問題である可能性もあります。
買主との交渉術：値下げを最小限にする方法
価格交渉には以下のポイントがあります。
値下げを防ぐ交渉ポイント
- 内見時の印象を最大化し、買主の第一希望に入るようにする
- 申込み時点で他の購入検討者がいることを伝える（事実ベース）
- 値下げの代わりに「引渡し時期の調整」など条件面の譲歩を提案
- リフォーム見積もりを事前に準備して高額請求を防ぐ
交渉の主導権を売主が握れるかどうかで、最終的な売却額は大きく変わります。
売買契約書の読み方
売買契約書は、以下のポイントに注意して確認します。
- 売買金額
- 手付金額と解除条項
- 物件状況報告書（告知義務）
- 付帯設備表の内容
- 契約不適合責任の範囲
- 引渡し時期
- 支払いスケジュール（手付→中間金→残代金）
特に「告知義務」はトラブルの元となるため、事実は隠さず正確に記載することが重要です。
引渡し直前にやるべきことリスト
引渡し前に必要な準備は多岐にわたるため、チェックリスト化が必須です。
- 抵当権抹消の手続き
- 鍵の全本数の確認
- 残置物の撤去
- 公共料金の清算
- 水道・ガス・電気の停止連絡
- 司法書士と最終確認（登記書類・身分証明書・印鑑等）
- 売買契約書・領収書・関係書類の準備
引渡しは「売却プロセスの最終関門」なので、抜け漏れのない準備が大事です。
不動産をご売却検討の方必見！
- 住み替えにともなう自宅の売却を考えている
- 相続した不動産の扱いに悩んでいる
- 空き家になっている実家・自宅がある
- 将来の相続に備えて早めに売却しておきたい
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