不動産売却の税金と費用を徹底解説：知らないと損する仕組みと節税ポイント
不動産売却で発生する税金をわかりやすく解説
不動産売却では、売却益が出た場合に税金が発生します。発生する可能性がある主な税金は以下の3つです。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
ポイントは「利益が出た場合のみ課税される」という点です。
利益（譲渡所得）は次の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
上記の譲渡所得がプラスなら税金が発生し、マイナスなら課税されません。
譲渡所得税の計算方法と節税ポイント
譲渡所得税は、売却益に税率を掛けて算出します。
税額 = 譲渡所得 × 税率
節税ポイントとして重要なのは次の4つです。
- 取得費を正しく計上する（領収書がない場合は概算取得費を使う）
- リフォーム費用や仲介手数料などを譲渡費用に加える
- 3,000万円特別控除の適用可否を確認する
- 所有期間を把握し、長期譲渡か短期譲渡かを判定する
特に「3,000万円控除」は強力で、多くの売主にとって節税の鍵となります。
3,000万円控除が使えるケース／使えないケース
3,000万円控除（居住用財産の特別控除）は、以下の条件を満たせば適用できます。
- 自分が住んでいた家・土地である
- 転勤などで住まなくなってから3年以内の売却
- 家族が居住していた場合も要件を満たせば対象
- 住宅ローン残債があっても問題なし
- 投資用物件（賃貸用）の売却
- 親族など特別関係者への売却
- 過去2年以内にこの控除や買い替え特例を利用している
- 同居しておらず住民票も置いていない家を売るケース
誤解が多い制度なので、適用可否は早めに確認することが重要です。
長期譲渡と短期譲渡、税率の差はどれくらい？
税率は「所有期間」で大きく変わります。
- 所有期間5年超 → 長期譲渡：20パーセント程度（住民税含む）
- 所有期間5年以下 → 短期譲渡：39パーセント程度
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。
短期譲渡は約2倍の税率となるため、売却タイミングは慎重に検討する必要があります。
令和の固定資産税高騰”が売却タイミングに与える影響
近年の地価上昇や評価額改定により、固定資産税の上昇が目立っています。
- 保有コストが上がり、売却需要が増える
- 税金負担を嫌う所有者の売却が増加し、供給が一時的に増える可能性
- 長期保有より「早めに売る」という選択肢が強くなる
ただしエリア別に差があるため、青葉区のような住宅エリアは影響が緩やかな傾向があります。
不動産売却にかかる費用一覧（仲介手数料・登記費用・測量・引越し等）
売却には税金以外にもさまざまな費用が発生します。主なものは次のとおりです。
- 仲介手数料
売却価格の3パーセントプラス6万円が上限 - 登記費用
抵当権抹消費用、司法書士報酬 - 測量費用
土地の境界が不明確な場合に必要 - 引越し費用
タイミングによっては仮住まいの費用も - ハウスクリーニング費
売主負担で行う必要はないが、印象改善のために実施されることが多い - 解体費用
古家付き土地として売る場合は不要だが、建物を取り壊す場合は要注意
売却価格に応じて費用総額は変わるため、最初に概算を把握しておくことが大切です。
不動産売却にかかる税金Q&A
取得費が不明な場合はどうする？
取得費（購入価格）が不明な場合は、次のどちらかで計算します。
- 購入時の資料を探す（契約書・領収書など）
- 概算取得費（売却価格の5パーセント）を使う
概算取得費を使うと税金が高くなるケースが多いため、可能な限り資料を探し出す方が有利です。
買い替え特例とは？
買い替え特例とは、売却益の課税を次の購入物件に繰り延べる仕組みです。
これには使うべき人と使わない方がいい人に分かれます。
使うべき人
- 住み替え前提で、すぐに新居を買う予定がある
- 売却益が大きく出る
- 税負担を軽減しつつ住まいの改善をしたい
使わない方がいい人
- 将来の売却で税金が重くなる可能性がある
- 3,000万円控除の方が有利なケース
- 購入予定が固まっていない
特例は強力ですが、未来の課税が重くなるリスクがある点に注意が必要です。
不動産売却で赤字だった場合は税金どうなる？
売却で赤字が出た場合は、次の処理となります。
- 税金は発生しない
- 場合によっては給与所得などとの損益通算が可能（住宅ローン控除が残っているケースなど）
- 控除できない場合でも翌年以降に繰越控除できることがある
赤字の場合でも確定申告はしておくと有利になるケースが多いため、必ず検討すべきポイントです。
相続で取得した不動産を売るときの税金まとめ
相続不動産は、以下の特徴があります。
- 取得費は被相続人の購入額を引き継ぐ
- 所有期間も被相続人の期間を引き継ぐため、長期になりやすい
- 相続税を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使える
相続不動産は節税余地が大きいため、売却前に専門家へ相談することが望ましいです。
不動産をご売却検討の方必見！
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- 相続した不動産の扱いに悩んでいる
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