不動産業界の裏側とプロの視点：査定・販売戦略・会社選びの本音を公開
不動産会社が本当に重視している査定ポイント
表向きには「相場・築年数・立地で査定します」と言われますが、実際の査定では次の“裏側ポイント”が大きく影響します。
1．地域特性の理解度
査定担当者がその街の成約データ・買主ニーズを熟知しているかで価格の精度が大きく変わります。
2．過去の成約事例の“質”
同じマンションでも「どの階が売れやすいか」「どの向きがプレミアか」といった細かな情報を持っている担当者ほど、査定が正確です。
3．売れるストーリーの組み立て
単なる数字だけでなく、
「この物件を誰が、どういう目的で買うのか」
というストーリーを描ける会社は、販売力が強く高値を狙えます。
4．売主の希望価格との“すり合わせ力”
実は査定額は、売主とのコミュニケーションで微調整されることも多いです。根拠のない高額提示はトラブルの元になります。
広告では言えない「失敗する売却」のパターン
不動産会社が広告では絶対に言わない、しかし現場では“よくある失敗パターン”をまとめました。
1．スタート価格が相場とかけ離れている
「とりあえず高く出して、あとで下げればいい」は大失敗の王道。
最初の30日で売れない物件は、買主から“訳あり認定”されやすくなります。
2．業者選びを「人の感じ」で決める
担当者の人当たりが良くても、戦略が弱ければ価格は伸びません。
特に“複数物件を抱えすぎている担当者”には注意。
3．内見準備が甘い
片付け不足・生活感過多・空気の入れ替え不足は、数百万円の差になることも。
4．売却理由を曖昧にしたまま売り出す
買主は理由を必ず気にします。準備不足だと疑念を持たれ、交渉で不利になります。
優良な不動産会社の見分け方
良い会社は以下の特徴を必ず持っています。
1．査定額の根拠を数字で説明できる
「高く売れます」だけでなく、
・直近の成約データ
・売出期間の見通し
・近隣の競合物件
を示して説明してくれる会社は信頼できます。
2．囲い込みをしない
レインズ公開を拒んだり、内見調整が遅い会社はNG。
売主の利益より自社の手数料を優先する典型例です。
3．販売戦略を“複数案”出せる
早期売却／高値売却／静かに売る などの戦略を提示できる会社は、レベルが高い証拠。
4．担当者が「質問への回答速度」が速い
不動産売却はスピード戦。レスが早い＝案件を大切にしている証拠です。
売却依頼するなら地元業者と大手、どっちが良い？
「地元業者」と「大手」は、それぞれ強みが違います。
選び方は “物件の属性” と “売主の目的” によって決まります。
大手が向いているケース
- ブランド力を活かしたい
- 物件の難易度が低く“広く買主を集めたい”
- 書類や契約手続のフォーマットが安心
- 法務リスクを特に避けたい
地元業者が向いているケース
- 地域密着情報を活かしたい
- 柔軟な対応（時間の融通・個別相談）を重視
- 近隣相場の細かい事情を知りたい
- 売却理由を近隣に知られたくない
売却に成功する確率が高いのは、
大手 × 地元業者の2社併用で査定 → 最も戦略が優れた1社を選ぶ
という方法です。
どちらが良いかではなく、
「あなたの物件にとって最適なのはどちらか」
で判断するのが正解です。
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