【徹底解説】住宅ローン残債があっても売れる？条件と流れ
はじめに
「まだ住宅ローンが残っているけど、家って売れるの？」
こうした質問は非常に多いですが、結論：ほとんどのケースで売却できます。
ただし、売却には明確な条件・手順があり、これを誤ると
「売ったのにローンが残る」「決済日に大トラブル」など大きなリスクも生じます。
本稿では、住宅ローン残債がある家を売る際の
条件・流れ・注意点を体系的にまとめた保存版コラムです。
住宅ローンが残っていても売れる理由とは？
家には銀行の「抵当権」がついている
住宅ローンを組んで買った家には、必ず 金融機関の抵当権 が設定されています。
これは「ローンが返済できなかったら銀行が家を売却して優先的に回収する権利」のこと。
売却時に抵当権を外せばOK
家を売るためには、この抵当権を “抹消” しなければなりません。
抵当権抹消の条件はただひとつ：
売却代金でローン残債を完済できること（または別途資金で完済できること）
これを満たせば、住宅ローンが残っていても売却が可能です。
ローン残債があっても売れるための３つの条件
条件1： 売却代金で完済できる見込みがある
もっとも重要な条件。
売却予定価格とローン残高のバランスを早い段階で把握する必要があります。
条件2： 金融機関の承諾が得られること
抵当権抹消のため、金融機関の承諾（事務手続）が必須。
条件3： 追加資金を用意できるケースもある
売却代金だけで残債が埋まらない場合、自己資金や借入（金消費）を利用して
不足分を補えば売却も可能。
これを 「オーバーローン売却」 と呼びます。
住宅ローン残債がある家を売る“具体的な流れ”
STEP1｜ローン残債の確認
・金融機関に問い合わせて残高証明を取得
・繰り上げ返済後の残高も試算しておく
STEP2｜売却価格の査定
不動産会社に査定を依頼し、
「売却価格 ＞ 残債」になるかをまずチェック。
STEP3｜収支シミュレーション
以下をすべて加味する：
- 売却価格
- ローン残債
- 仲介手数料
- 登記費用
- 引越し費用
- 譲渡所得税の有無
結果として「いくら手元に残るか（または持ち出しが必要か）」を算定。
STEP4｜売却活動開始
一般的な売却活動と同様だが、ローン残債がある場合は
買主との決済日が大事なポイントになる。
STEP5｜売買契約
契約時に、
「決済日に売却代金でローン完済 → 抵当権抹消」
という段取りを組む。
STEP6｜決済・引渡し（最も重要）
決済当日は次のように進みます：
- 買主が売却代金を支払う
- その一部でローン残債を完済
- 銀行が抵当権抹消に必要な書類を発行
- 抵当権が外れ、家が買主に引き渡される
ほとんどのケースで 不動産会社・司法書士・銀行担当者が同席することになります。
売却代金では残債が返せない場合（オーバーローン）
対応策1： 自己資金で不足分を補う
もっともシンプルな方法。
対応策2： 無担保ローンなどで補う
金融機関によっては「残債返済のための補填ローン」が利用できる場合もある。
対応策3： 任意売却という選択肢も
返済が困難な場合、任意売却 によって市場価格での売却を目指す方法もある。
住宅ローン残債のある売却でよくある質問
Q1：売却時に引越し費用はどうなる？
売却代金が手元に残る場合はそこから捻出。
持ち出しの場合は実費負担。
Q2：完済したあと、登記はどうなる？
抵当権抹消登記は司法書士が代行します。
Q3：売却益が出たら税金がかかる？
3000万円控除が使えるケースなら、税金がゼロになることが多い。
注意点｜ローンが残っている売却は“段取り命”
住宅ローン残債がある家の売却は、
「決済日の資金の流れ」と「書類の手続き」 が複雑になります。
- 売却価格の設定
- 決済日までのスケジュール調整
- 銀行との交渉
- 収支シミュレーション
- 税金（3000万円控除など）の判断
1つでもミスがあると成立しないため、
専門知識のある不動産会社に相談することが必須 です。
住宅ローン残債があっても売却はできる。ただし戦略が必要。
- ローン残債があっても ほとんどのケースで売却は可能
- ポイントは 売却代金で完済できるか／資金が補えるか
- オーバーローンでも売却可
- 決済と抵当権抹消の流れを理解しておくことが重要
住宅ローン残債がある売却は“情報戦”。
正しい知識と段取りで進めれば、トラブルなく売却できます。
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